証拠写真を求められた場合

今日は賃貸管理部に同行して退去立会いにいきました。

写真の汚れ、見えずらいかもしれませんが明らかに　過失汚れです。

入居者が法人で、実際部屋に住んでいない担当者が鍵の引渡しに来られ、

「居住していた人間はとっくの昔に辞めた、この汚れも入居する前からあったかもしれない

入居時に綺麗だったというなら証拠写真を見せてほしい」との要望

入居時は弊社もまだ賃貸管理に携わっていなかった物件のため、証拠写真は手元にないものの、

普通に考えれば入居時に汚れがあることは考えにくいもの。

あくまで、普通に考えれば。ですが。

入居時に汚かったというならば、その証拠写真はあるのか？と、いう話です。

クリーニングで消去できるに越したことありませんが、業者を手配してみないとなんとも分かりかねる状況となります。

些細なことですが、

オーナーと入居者、どちらも無駄な出費を避けたいのは共通であり

そのバランスを法にのっとり上手くとるのが賃貸管理の仕事のひとつということですね。

築古物件推移

建替えの問題点

・区分所有者の合意が取れるか
・建築当初と比較して容積率に変化が発生していないか

などなどあります。

管理が徹底されていれば築40年程度でも問題ないと個人的には感じますが、
やはり50年、60年を過ぎてくると
そろそろ、といった感もでてくることでしょう。


古い物件に関しては管理の履歴、今後の予定、また立替までも一応視野にいれながら
比較検討する必要があります。

シェアハウスに警告

ネットカフェ大手「マンボー」（東京都新宿区）が運営する「シェアハウス」で自動火災報知設備の不備があったとして、東京消防庁が都火災予防条例違反で警告していたことが、同庁への取材でわかった。

　東京消防庁によると、問題の施設は中野区上高田３丁目にある木造２階建てで、延べ床面積約２５０平方メートルを約３平方メートルの３７室に分割し、月単位で利用させている。

　同庁が昨年７月に立ち入り検査し、床面積２００平方メートル以上の共同住宅に都条例が義務づけている自動火災報知設備が設けられていないことを確認し、翌８月に警告した。マンボー側は昨年１２月までに自動火災報知設備を整えたという。

　マンボ―は取材に「担当者がいないので対応できない」としている。

というニュースがありました。

急成長をしているシェアハウス市場。

まだまだ法の未整備が目立っております。

トラブルが発生してからの立法とはなるでしょうが、旅館業法のように常駐者が必要になるなど、現在のシェアハウスの常識が覆される可能性も否めません。

とはいえ一定の市場規模となってきているので壊滅することはないと予想され、法に合わせてその業態が変化していくことと思われます。

今後の動向に注目ですね。

飲食店物件駅別坪単価ランキング

今回は、2012年10月～2013年3月までの駅別坪単価と、2012年4月～2012年9月(以下、前期と表記)までの駅別坪単価を比較した。1位は「日比谷(3万1,963円)」、2位は「銀座一丁目(3万1,268円)」、3位は「明治神宮前(3万193円)、4位は「原宿(2万8,074円)」、5位は「銀座(2万6,801円)」だった。

この期間の特徴として、6位にランクインしている東京駅の坪単価の上昇があげられる。今回の坪単価は2万6,784円で、前期と比較し1,365円も上昇。これは2012年10月にリニューアルした東京駅や、大手町エリアの再開発が影響していると考えられる。

上位10位以内でランクダウンしたのは、3位の明治神宮前と4位の原宿の2駅。11位～20位でも、14位の日本橋(2万5,069円)以外はすべて順位は上昇している。

21位以下の駅でも見られる現象だが、私鉄沿線の主要駅の坪単価は上昇の傾向が見られる。同社不動産部門担当者によると、震災以降、都心部ではなく居住エリアで飲食をするニーズが高まり、そのニーズに答える形で、飲食店も都心部以外に出店。家賃相場もその影響で多少上昇していると考えられるという。

多角的な視点を持つこと

スカイツリーからの眺望です。

写真で見るのと、自分の眼で見るのとは受ける感触が全くことなると思われますが、

普段接しているマンションを高い位置から眺めてみる。というのも新しい意識が拡がる気がしました。

多角的に物事を観るという意味でもお勧めです。

鳩対策

鳩対策グッズがあるようです。

http://www.hatotaisaku.net/service/products.html

ネットだとコスト面や見栄えも悪くなるので
効果あればオススメかもしれませんね。

＊弊社とはなんの利害関係もありません。

＜プロパンガスのススメ＞

普段扱っている都内や神奈川の物件のほとんどは都市ガス
地方に行けばプロパンガスの物件もチラホラあるかと思います。

入居者にとっては・・・
料金が高い等悪いイメージですが、
震災後人気が出てきております。
震災時、都市ガスの通っている地域は1～2週間ガスが使えない状態でした。

一方プロパンは震災当日に点検に来てくれて
ガスが止まることはありませんでした。

また、オーナーにとってのメリットは
給湯器等の設備や、エアコン交換のサービス
プロパン屋にはリフォーム部もあり、リフォームもしてくれます。

※一般的には20年契約になり、オーナーチェンジ後に
　 新オーナーがプロパンガス業者を変更した場合
　 前オーナーが違約金を支払うことになります。

修繕積立金総額が1億円あっても買ってはいけない物件の話

アベノミクスの影響でいわゆる普通のワンルームマンションは高騰を続けております。
需要が高まれば利回りが下がるのは世の常。

「人の行く裏に道あり花の山」

どのような視点を持てば、今の時代でもパフォーマンスの高い投資が出来るのか？！


旧耐震と新耐震、よく差別化として使われる言葉ですが私は旧耐震を完全否定は致しません。マンハッタンのビルなんて１９２０年代に大量に作られたものが未だに現役です。ヨーロッパでは築100年、200年は築浅と言われております。

・築年の経過で安くなる物件、価格を維持できる物件の相違は？
・同一の建物内で賃料に差をつける術
・任意売却物件でキャピタルゲインを捻出する方法
・リノベーションの見積もりの取り方・利回りを自分で決定する方法
・築古を買うための心構え・20平米でできること、25平米でできることの違い
・給湯器の変更で賃料を1万円アップできる技
・ﾘﾌｫｰﾑ見積もりの取り方
・不人気路線物件を変身させる方法
・良い自主管理、悪い自主管理の違い
・戸数が少ないマンションのメリット
・修繕積立金総額が1億円あっても買ってはいけない物件の話
・築年の供給数から狙い目の年代物件を探す方法
・実例に基づくハイパフォーマンスを上げる方法

等々


大好評のハセガワセミナー

次回は６月８日

お申し込みはこちら

http://www.kenbiya.com/seminar/47034go

セミナー

本日は「ワンルームマンションは８年で売りなさい」セミナー
ＧＷ休み明け初！

話の中で、今後のライフプランにどう落とし込んでいくかをまず考えましょうと
話をすると、

「そんなことまで相談に乗ってくれるのですか？」と参加者からの質問


投資不動産を仲介するのが仕事ではありますが、
ただ売るだけの会社ではないつもりです。

過去累計１５００人超の方に販売させていただきましたが、

損失を出された方はゼロという自負を持っております。


ライフプランのコンサルティングという視点から、投資用不動産という道具を使って
アドバイスすることが本質と考えております。


参加者の中に、「他社で購入したけれど収支が微妙だから売却したい」というかたがおりました。

残念ながら購入金額が適正でなかったため、すぐの売却は難しい状況です。


不動産は買うタイミングが勝負です。

安い買い物ではありませんので、しっかりと皆様にも勉強してから購入してほしいと思います。

入居者の要望

本日は弊社管理物件の入居者様が来社いたしました。

お部屋の中をいくつか写真に収めており、

・キッチンシンックにヒビ割れが発生している
・壁の塗装が剥げている
・キッチンの吊るし棚の網が錆びている
・キッチンの角の塗装が剥げている
・玄関ドアが閉まるのが速すぎる
・トイレ内にカビが生えている
・バルコニーの手すりに錆びがある
・バルコニーの壁が剥げている
・エアコンの室外機を床置きではなく吊るしに変更してほしい
・給湯器だとガス代が高いので太陽光パネルに変更してほしい

との要望を伝えられました。


出来る事、出来ない事あると思われますが、

入居者サービスのためオーナーにもベストを尽くしてほしいものです。