ヤニのクロス交換はどっちの負担？！

中央区勝どき駅徒歩５分の物件

１９７０年代の築年数　

賃料は７１０００円のワンルーム　もちろん３点ユニット


３年半程度住んでいた入居者が退去

喫煙によるヤニで壁紙が黄ばんでおりました。

クリーニングでは対処が厳しい状態にあり、クロス交換はどちらの負担になるか！？

今回はオーナー６０％：入居者４０％で話が決着致しましたが、

東京ルールによりますと、

クリーニング程度で除去できるレベルであれば１００％貸主負担

張替えが必要な場合は１００％借主負担というガイドラインになっております。

賃貸借契約を締結する入居時にキチンと告知しておくことが重要ですね。

セントヒルズ一ツ橋学園

表題の物件の室内状況です。

身寄りのない入居者がお亡くなりになり３年程度放置されておりました。

高齢者社会を迎えるにあたり、このような事例は増加傾向と思われます。

原状回復の費用を見積もっている最中ですが、４～５０万程度との予想が社内で出ております。

実際の見積もり、施工が完了しましたら追ってアップ予定です。

横浜市神奈川区 入居者退去の理由

京浜東北線「新子安」駅の管理物件に退去の連絡が入りました。

まだ入居して半年程度の期間でしたので理由を尋ねると

「ビザが通らなかったから」とのこと。

入居者は中国人だったのです。

外国人専門の保証会社をつけていたので、滞納の心配はありませんでしたが

（保証会社としてもビザが通らない可能性もあるので３万円の保証金を別に用意する必要がありました、またビザを通すために賃貸借契約書を「居住用」ではなく「事業用」に変えたりと色々やりました）


結局、帰国するようです。

賃貸マーケットで確実に増えている外国人入居者

ビザの有無もチェックポイントのひとつとなりますね。


３点ユニットのバブル前物件ですが　駅からの距離がＡクラスのため

前回は空室期間５０日程度でした。

賃料６万円での募集を再開する形となります。

一刻も早い新規入居を祈ります。

東横線セミナー

昨日初公開の東横線セミナー

講師は
東横で生まれ

東横で育った男

「風間」

コンテンツは
１、なんで東横線なのか
２、エリア人口・エリア概要について
３、どのくらいの物件があるのか
４、地盤や災害リスクなど
５、取扱・成約事例などご紹介

ということでしたが、

受講してみて新しくコンテンツを盛り込んでみました

・閉鎖した工場の跡地には一体何ができるのか？
・今後の路線延長の影響はどのような影響をもたらすか？
・駅の乗降人数の読み方は？
・地場の業者は何を考えているのか？

など。

また、一般的にイメージされている東急東横線の常識は
セミナー終了後には非常識に変わっていること間違いないでしょう。

次回は５月１７日

申し込みは

http://www.kenbiya.com/seminar/4602xtu

なにごとも常識を疑うことが大切です。

物上げを楽にする

収益不動産のポータルサイトの楽待さんが、

楽に物上げできるシステム「楽上げ」をスタートしてます。

きらめきは元祖物上げ業者なので、物上げはそんなに楽じゃないぞ！などと思ったりするのです。

とはいえ、いろいろなことを考え実践している楽待さんもたいしたもんだなとも思ったりもします。

市況が活発化しているのはいいことですが、

こういった時期こそ逆に冷静に諸々判断していかないと、

痛い目見たくないんでね。

国有地売却 1000億円

国有地の売却が好調だ。2012年度の売却額は11年度比３割増の約1000億円と４年ぶりの高水準となった。特に東日本大震災の復興財源捻出のため売り出した首都圏の公務員宿舎跡地が人気で、南青山住宅（東京・港）跡地は三菱地所レジデンス（東京・千代田）などが94億円で落札した。デフレ脱却期待を受けた不動産市場への資金流入は復興にも追い風になりそうだ。

　財務省によると、一般競争入札や随意契約を含めた12年度の国有地売却額は997億円だった。12年度上半期は220億円にとどまっていたが、不動産市況の好転で下半期に売却が急増した。

　特に首都圏の優良物件が高値で売れた。公務員宿舎売却の目玉物件だった南青山住宅は、東京都港区の地下鉄表参道駅近くの住宅街にある。中央省庁の幹部などが住んでいたことで知られる。

　２月の一般競争入札には計６件の応札があり、三菱地所レジデンスと三菱倉庫が落札した。契約金額は94億7600万円と、国が路線価などをもとに毎年度算出する台帳価格の約1.5倍だった。今後分譲マンションの建設を検討する。

　横浜市の税関宿舎跡地は、地元デベロッパーの勝総合開発（横浜市）が台帳価格の3.6倍の14億円で契約。東京都港区の法務省分室跡地はマンション販売のアパホーム（金沢市）が同1.8倍の30億1200万円で契約した。いずれもマンション用地としている。

　首都圏では売却額が台帳価格を上回ることはあるが、軒並み５割以上高値で売れるのは珍しい。安倍政権の経済政策「アベノミクス」への期待から不動産市況にも底入れの兆しが出ており、民間企業の投資意欲は強い。

　財務省は13年度も麹町住宅（東京・千代田）など有望物件の売却を予定しており、国有地全体では845億円の売却額を見込んでいる。

　政府は東日本大震災の復興財源を捻出するため、11年12月に国有地のうち国家公務員宿舎の売却を進める方針を決定。公務員宿舎の売却額は12年度までで累計約210億円に達した。16年度までにさらに全国で約5046住宅（5.6万戸）の公務員宿舎跡地を売却する予定で、全体で1700億円を見込む。

　政府は復興の予算枠として、15年度までの５年間に約25兆円を用意する構え。当面は復興債の発行などでまかなう。復興債の償還には復興増税などの税収のほかに、国有資産の売却収入を充てる考え。   (日本経済新聞抜粋）

好立地に新築が出来ますね。

ワンルームではありませんが、ファミリータイプの動きも要チェックです。

ﾊｾｶﾞﾜのｷﾞﾘ旧耐震を狙え

掘り下げた内容となっております！

日本初公開 ＮＯＩ率

本日はＩＲＥＭＪＡＰＡＮの研修。

今までの不動産投資の指標を大きく覆す新しい指標の説明・発表会が主な内容。

この場で詳細は述べられませんが、今後少しずつＨＰ・ブログ・セミナー等通じて発信していく予定です。

我々がレベルアップし新しい次元に皆様を導きたいと思います。

未来を子どもと暮らしで考える、ライフスタイル・マガジン

野村不動産は4月16日、新たなWebサイト「CoLaBo（コラボ）」を立ち上げた。個人のブログページのようなシンプルなトップページに個別の不動産会社のサイトの定番コンテンツである物件情報は見当たらない。代わりに「あそぶ」「たべる」「まなぶ」「くらす」といったカテゴリーに分けて、武蔵小杉駅などの東急東横線沿線の駅近くにある飲食店や学校、病院といった街の情報を子どもと一緒に楽しむことをポイントに紹介している。

　記事の執筆やサイトの運営はデジタルマーケティング支援のエヌプラス（東京都渋谷区）に委託した。野村不動産との関係を示すのは、サイト下部に載せた社名入りロゴマークくらい。マンション販売会社のサイト“らしさ”を薄めたのは、CoLaBoで集めたいと考えているのが、「マンション購入についてあまり意識していない人たち」だからである。

ＷＥＢサイトはこちら

流石野村不動産

間接集客がこれからは更に普及することでしょうね。

マンション販売に追い風

　日銀の金融緩和を受けた金利低下や株高による資産効果を受けて、マンション業界に追い風が吹いている。

不動産経済研究所（東京・新宿）が18日発表した３月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比で約５割の大幅増となった。

消費者がマンション購入に動きだしたことを受け、不動産各社も発売増を計画。2013年度の首都圏のマンション発売戸数はリーマン・ショック前の07年度以来６年ぶりに５万戸に達する見通しだ。　

新築があっての中古ですので、
全体によい風が吹くことが理想ですね。

バブル崩壊

　金に代表される国際商品市場が15日、暴落に見舞われた。引き金は予想を下回った、中国の経済成長率。金市場に起きたスカイフォール（天の落下）は、新興国ブームが曲がり角を迎えた象徴だ。

上がったものはいつかは下がる

不動産はどのタイミングでカーブを描くか
見物です。

コスモスイニシア

　大和ハウス工業は１６日、マンション販売のコスモスイニシア（旧リクルートコスモス）を６月にも子会社化することを明らかにした。　同社が実施する約１００億円の第三者割当増資を引き受け、発行済み株式数の６割強を取得する。コスモスイニシアの社名やジャスダックへの上場は維持する方針だ。同日午後発表する。　大和ハウスは２００９年にコスモスイニシアと資本・業務提携し、グループで同社株の１％強を保有している。首都圏に強いコスモスイニシアを取り込むことで販売体制を強化する。　不動産経済研究所の調べによると、１２年のマンション発売戸数で５位の大和ハウス（３１７６戸）と２２位のコスモスイニシア（９５６戸）を合計すると、４位の住友不動産（４２０９戸）に並ぶ規模となる。（2013年4月16日10時52分  読売新聞）

不動産市況の活況を受けてのことでしょうか。
凄いですね大和さん。

いい感じで盛り上がりが継続することを祈ります。

価格交渉

我々も業者の立場で日々行っている

「価格交渉」

とある勉強をしていたらところ

価格交渉には大きく分けて８つのカテゴリーがあるとのこと。

詳細はここでは書けませんが、

確かに今までなんとなくのニュアンスで行ってきた交渉が

ロジカルに分けられると妙に納得できるものがありました。


敵を知り己を知る


数多く流通している物件から、交渉の利く物件を探す術は重要。


今後のｾﾐﾅｰではそのあたりも織り交ぜてお話していければと思います。

建物管理会社倒産？！

弊社で賃貸管理をしている物件

ポートハイム桜木町

どうやら建物管理会社が倒産した模様です。


たいして貯まっておりませんでしたが

修繕積立金の行方は？

今後の管理予定は？

諸々と気になる項目が多いです。


事実関係を早急に確認し、オーナー様にはご報告させて頂きます。

しばしお待ち願います。

融資の引き方のコツ

今日は銀行融資に関しての研究。。

とある元銀行員のお話。

７時に出社し、８時前には外回りに出る。

１８時に会社に戻り、２２時頃まで稟議書のチェック等。

帰宅途中、同僚と９０分～１２０分程度飲みに行き、

帰宅は２５時。

風呂に入り、２８時ころまで翌朝提出する稟議書類の作成作業。

午前４時頃就寝。

２～３時間後、起床。

その繰り返し。

外回りの銀行マンは商社マンよりハードです。と。


だから、融資を引くための事業計画書はシンプルでわかりやすく作りましょう。と。



他業界は中々大変です。


うちは日本一ユルイ不動産屋かもしれません。

教育

猪俣さんの新刊を読みました。

多くの不動産投資本が在るなかで、
とても説得力の強い印象を受けます。

考え方、スタンス、その辺りを明確にして
取り組むものだと共感します。

また教育資金についても取り上げられており、お子様のいる親御さんは一読をオススメします。

安部総理の本も読みました。
国のリーダーがどのように考えているか、どの方向性を目指しているか、諸問題に対しての考え方などは、マスコミを通しての媒体よりも書籍の方がダイレクトに考えに触れられるものです。

ここでも教育について触れられており、
先日亡くなったサッチャー元英首相のモデルをも参考に取り上げておりました。

全体がよくなるために教育が重要なことは
社会も会社も同じであり、どういう舵取りをするかでその未来は大きく変わるものでしょう。

答があるわけではないからこそ、信念に基づくことが必要であり、大きな成果を残された人は尊敬に値しますね。

以下はサッチャー元首相の名言集：　

「何かを言ってもらうのは男性に、何かをしてもらうのは女性に頼みなさい」──全国都市女性ギルド連合会議向けの講演で（1965年5月20日）　

「意見の一致には危険が潜む：何についても特定の意見を持たない人々を満足させようと試みることになりかねない。党が何を望むかについてしっかりした信念に基づくことなく生き残る立派な政党などない」──保守党会議で（68年10月10日）

　「私が生きている間は、女性の首相が誕生するとは思わない」─テレビインタビュー（73年3月5日）

　「赤いシフォンのイブニングドレスを着て、化粧し、パーマをかけた私が、西側諸国の『鉄の女』ですって？冷戦の戦士ですって？まあ、正しいでしょう。人生の基盤となる価値と自由を守ろうとする、私の姿をそう説明したいというのであれば」──（76年1月31日）

　「ロシア人は世界制覇に夢中になっていて、これまでで最強の帝国になる手段を急速に獲得している」──「鉄の女」と呼ばれることになった演説で（76年1月19日）

　「「U」 ターン（180度転換）というメディアで人気のあのキャッチフレーズを息をひそめて待っている人々に、言いたいことは1つだけ。『Uターンしたければどうぞ。私は転換しない』。私はあなた方だけではなく、海外の友人にも、友人でない人々にもそう言いたい」──保守党会議で（80年10月）

　「物事に反対するだけでは勝てない。物事に賛成し、自分のメッセージを完全に明確にすることによってのみ勝利できる」──（75年2月11日）

「最終的に自分の思い通りになるなら、私はいくらでも忍耐強くなれる」──下院で（82年3月31日）

　「不一致があれば、私たちは調和をもたらしたい。 誤りがあれば、私たちは真実をもたらしたい。 疑問があれば、私たちは信頼をもたらしたい。絶望があれば、私たちは希望をもたらしたい」─総選挙での勝利後にアッシジの聖フランシスを引用し（79年5月）

　「No! No! No!」─欧州理事会に関する議会での声明で（90年10月30日）　「環境問題といった単調な問題への対処に政治家人生の半分を費やせば、現実の危機を管理するのは興奮する」──フォークランド紛争に関するコメント（82年5月14日）　

「経済学は手段であって、目的は核心を変えることだ」──サンデー・タイムズ（81年5月1日）

「鉄の女」、サッチャー元英首相が死去―戦後最大級の指導者　「一緒に仕事をすることができる」──ソビエトの書記長就任前のゴルバチョフ氏との会談後（84年12月17日）

　「心がやさしいだけだったら、誰一人として善きサマリア人のことなど覚えていなかっただろう。彼にはお金もあったのだ」──テレビインタビューで（86年1月6日）　

「社会なんてものはない。個人としての男がいて、個人としての女がいて、家族がある。ただそれだけだ」──雑誌のインタビューで（87年10月31日）

　「好かれようとしているだけなら、いつでも何でも妥協する用意があり、何も達成しないだろう」──首相就任10年目に関するコメント（89年5月3日）

　「どんな外交官でも劇作家でも、ジュネーブ・サミットでのミハイル・ゴルバチョフに対する（ロナルド・レーガン米元大統領の）言葉をもっと良くできるなど想像もつかない。『われわれがあなたを信用しない理由を説明しよう』。この言葉は率直で断固としていて、聴きやすいものではない。しかし、新たな始まりと信頼に根差す新たな関係への明らかな招待だ」──レーガン米元大統領の葬儀での追悼の言葉（2004年6月11日）

豊島区の人口、24年ぶり27万人突破

人口密度日本一の東京都豊島区は８日、人口が27万人を突破したと発表した。平成時代に入りやや人口が減少していたため、27万人超えは1989年以来24年ぶり。人口の増加ペースは速まっており、都心回帰の傾向がうかがえる。

　４月５日時点の推計人口は27万99人（住民基本台帳ベース、外国人含む）。交通の利便性が高い池袋周辺を中心にマンションの新設が増え、20～30歳代の人口が増えたという。

（日経抜粋）

狭小住戸集合住宅税の課税の趣旨

　この税は、狭小な住戸を有する集合住宅の建築を抑制し、得られた税を良好な住宅供給の支援に投入することによって、ゆとりある住環境を実現しようとするものです。

　区内の最近の世帯構成は、全世帯のうち単身世帯が約56％という偏った状況になっています。また一方では、区内の住宅で30平方メートルに満たない集合住宅の占める割合は約40％にもなり、いずれも23区で最も高くなっています。
　偏った世帯構成の背景には、居住したくてもファミリー世帯向けの良質な住宅が少ない、という区内の住宅事情が反映されています。単身者向け住宅ももちろん必要ですが、狭い形態ばかりに偏った住宅の供給は、地域の構成員を限定させ、子育て、教育、福祉、町会活動など、多様な世帯が協力して地域ぐるみで行うべきまちづくりに将来、重大な支障をきたすことが懸念されます。

　そこで、一定戸数以上の狭小な住戸を有する集合住宅を建築しようとする建築主へ課税することにより、負担が重くなるという状況を作り出すことで、1戸あたりの面積が少しでも広い住宅の供給を誘導していきます。

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人口密度日本一、うち単身世帯が半数以上。

ワンルーム業者も多い地域です。

区内の好立地物件は狙い目かもしれません。

耐震一部無料化

大阪市は分譲マンションの管理組合が耐震改修に向けて専門家に助言を求める費用を助成する制度を設けた。1件50万円を上限に、必要経費の一部を市が負担する。東日本大震災を機に耐震改修への関心は高まっているが、組合員の意見が一致しない場合も多い。市は専門家の助言を受けやすくして合意を促す。

　助成対象は古い耐震基準で建てられた市内の分譲マンション。区分所有者が10人以上おり、大半が住宅に使われていることなどが条件だ。すでに耐震性の診断を済ませ、耐震性が不足していることが判明していなければならない。

[2013/4/8付　日経産業新聞

「ハセガワのギリ耐震を狙え！？」

耐震絡みのトークが炸裂します。

残席が少なくなっておりますのでお申し込みはお早めにお願いします。

ＮＬＰ

今年はインプットに力をより注ごうと。

様々な情報を取りに外に出たりしております。

今日明日は広義で言えば意識の使い方

人間の脳はそのほとんどが利用されておらず

様々な諸説あるものの、まだ可能性を感じる期待は個人的には持っております。


目先、シナプスを増やしニューロンとのきっかけを増やし、

現実社会に応用する。

ということが究極なわけでありますが、


ではまずはどうするか？

となれば見聞を増やし、場数を踏む以外に道はないのかなと。


とりあえず、年間５００冊くらいの読書を通じて

多角的に物事考えられるにんげんになろうとおもいます。

報道ステーションで放映されました！

YouTubeで「報道ステーションで放映されました！」を見ませんか

報道ステーションにて放映されました！

YouTubeで「報道ステーション」を見ませんか

報道ステーションの取材を受けました

報道ｽﾃｰｼｮﾝの取材を受けました。

不動産投資の動向や顧客層の変化その他諸々、、。

まだまだ認知の低い中古ワンルーム投資

放送を通じて中古ワンルームの流通が加速することを祈ります。

セミナー

本日のセミナーcontents

報道ステーションの取材が入ります！

東横線渋谷駅の跡地

期間限定UNIQLO

レゴランド

レゴランド

中銀もありました。

だいぶ、マニアックな、、、。

貯蓄と掛け捨て

例えば終身保険の場合、1993年４月より前に国内大手生保などで加入すると予定利率が5.5％と高かった。予定利率とは保険会社があらかじめ約束する利率のことで、高いほど元本となる保険料は安く済む。このような保険は「お宝保険」と呼ばれ、保障と貯蓄の両方の機能を兼ね備えていた。

　しかし「当時と今とでは状況がまったく違う」。現在の予定利率は1.5％程度。加えて４月からは金融庁が予定利率の目安となる標準利率を1.5％から１％に引き下げたため、保険各社も貯蓄型保険の予定利率を引き下げる。保険料は上がり、貯蓄性はいっそう低くなる。

日経２０１３．４．２夕刊抜粋

結局保険会社に運用を任せる分上乗せするのが貯蓄型というわけであり、

運用実績が低迷している昨今、個人的には掛け捨て派です。

その分違ったところでパフォーマンスを出せばいいのでね。

メインステージ六本木

メインステージ六本木

動画撮影行いました。

今日からブロガー

２０１３年度４月１日

各地で入社式が行われたきりの良い今日この日に、

多くの方が新天地で新しいスタートを切る日。

自分のブログもこちらに移動致します。


過去４年程度、アメブロでブログを綴ってきましたが

今日からはブロガーに引っ越します。


といっても、ブロガー自体は４年前からも動画投稿等で利用していた経験があり、

全くのさらさら初心者ではありませんが、

不慣れなことも多く、慣れるまでの不手際等はご容赦願います。



引き続き、何卒よろしくお願い致します。