【間違いだらけの修繕】

【間違いだらけの修繕】
日本全国で600万戸、1400万人が暮らす分譲マンション。特に都市部での需要は旺盛で、東京都心3区での分譲マンション居住比率は実に5割を超える。

【詳細画像または表】

　マンションが一般的な住まいになるにつれ、「経年劣化」という課題がクローズアップされてきた。現在、約600万戸のうち100万戸超は築30年以上の高齢マンションとなっている。今後はさらに増える。10年後には全体の3分の1を占める見通しである。

　住まいの資産価値を守り、気持ちよく住み続けるためには、適切なタイミングでの大規模修繕工事をすることが欠かせない。照明の球切れ、ちょっとしたさびの塗り直しといった日常の補修工事とは別に、時間の経過とともに劣化する部分をまとめて直すのが大規模修繕工事だ。

　一方、マンション修繕という大きなイベントは、一生のうちにそう何度も体験できるものでもない。うっかり業者にだまされないように、情報武装しておいて損はない。

■　修繕工事の対象となるのは主に仕上げ部分

　マンションの構造は大きく分けて、躯体(コンクリートや鉄筋)、仕上げ(クロス、ペンキ)、設備(電機、給排水、空調など)の3つからなる。修繕工事の対象となるのは、主に2つめの仕上げ部分。具体的には、酸化や紫外線、風雨、ほこりなどで痛んだ外壁塗装を塗り直したり、日光や風雨にさらされて劣化した屋上の防水をやり直したり、非常階段や雨樋(どい)といった鉄部を塗り直したりする。こうした作業を行うためにマンションの全面に足場を組んで囲う仮設工事も欠かせない。

　15年くらい前までは、築10年目に初回、20年目に2回目、と10年ごとに大規模修繕工事を行うのが一般的だったが、今は初回が12～13年目となる場合が多い。建材や工法が進化した分、建物の劣化が緩やかになったのかもしれないが、以前の間隔が短すぎたのではないかという疑問も残る。

　新築分譲の段階で存在する「長期修繕計画」は、デベロッパーが作成したものだが、もし、判で押したように10年ごとの工事計画が組まれていたら、すぐに検討しなおした方がいい。国のガイドラインは5年ごとの見直しを薦めている。

　「1回目の大規模修繕工事が築18年だったり20年だったりする例もありますよ」。

　管理組合の団体である京滋マンション管理対策協議会(京滋管対協)の谷垣千秋代表幹事はこう指摘する。「塗装や防水にまつわることは、勉強すれば誰でも理解できる分野です」(谷垣代表幹事)。

　そのうえで、日常のちょっとした補修工事でも管理会社から記録を見せてもらうようにしていれば、次第に、この工法は持ちがいい、この材料はあまり効果がないというようなことがわかっていくはずだという。

　「住民が予防管理に詳しくなると、次の工事の際には、本当に必要な箇所に吟味した材料を使える。工事費が安いと中身がずさんになるという声がありますが、逆や、と言いたい。往々にして、高い工事内容を押しつけられているのです」(谷垣代表幹事)。

　気になる大規模修繕工事の費用は、外壁が塗装壁で1世帯60万～80万円、タイル壁だと1世帯80万～100万円が1つの目安となる(50～100戸のマンションの場合)。タイル壁は欠けたり浮いたりしたタイルを剥がし、下地を補修し張り直すという手間がかかるため割高になる。ただ、工事の内容を最適化すれば、工事費を納得いく水準にすることは可能だ。

■　修繕分野に決まり切った常識はない

　マンションストックの増加に伴い、補修・修繕の実例もどんどん積み上がってきている。当然、技術も日進月歩。新しい工法を取り入れない手はない。

　総工事費の3割超を占めると言われる作業足場の世界では、組み立て式の仮設足場に代わる選択肢として、移動昇降式やブランコ式が注目されている。組み立て式は前述のように、マンションの周囲をすべて足場で囲い、シートやネットで覆うやり方だ。

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　これに対して、移動昇降式は、まず建物に沿ってマストと呼ばれる柱を立てる。そこにプラットフォームという作業スペースを設置。プラットフォームが柱に沿って上下に移動するしくみだ。工事中以外の階は、眺望も採光も遮られずストレスがないうえ、足場を伝って侵入者が入るおそれもないので防犯上も安心だ。

　「リフトクライマー」の名称で移動昇降式足場を展開するエスアールジータカミヤでは、通常の足場が組めない高層マンションを当初念頭に置いていたが、「『工事中の閉塞感から開放される』と、意外にも中層階マンションから引き合いが多い」(エスアールジータカミヤ)。モーターを使っているので、プラットフォームが昇降する際も「ハイブリッド自動車並みの静かさ」(同)だとか。マストは地上210?の高さまで設置でき、国内に現存するあらゆるタワーマンションに対応可能だ。

　一方のブランコ足場は、ロープで吊るしたブランコに腰掛けて作業する。設置が簡単で費用も安い。ロープは本格的な登山にも使うもので、通常1～3??の太さがあり、800??～1?の重量にも耐える。ブランコ足場で長年の実績がある外装専科の伊藤洋之輔社長は、「作業員の足に力が入らないというような心配も無用です。実際、道路沿いの崩落防止工事では100％近くブランコ足場が使われている」(伊藤社長)。

■　まだまだ多い誤解や先入観

　マンションは1つとして同じものはない。常識だと言われる工事内容でも、本当に必要なのかは一度疑ってみるべきだろう。

　たとえば、外壁の高圧水洗浄。1平方?80～150円かかる。吹きだまりや陰に隠れた箇所には有効だが、「道路に面したような外壁についた汚れは、雨でつねに流され、洗われている」「水ならぬおカネを吹き付けて下水に流すようなものだ」と指摘する専門家は少なくない。

　工事に先立って行う建物診断もムダになることがある。

　建物診断では、外壁の痛みや鉄部のさびなどを目視検査したり、ハンマーでコンクリートを打って返ってくる音で強度を測ったり、あるいはコンクリートに薬液を吹き付けて中性化(47?図参照)を確かめたりする。ただし、このために作業足場を組むことはしないので、管理人の巡回経路プラスアルファの範囲内しか診断できない。足場を組んで上に昇ってはじめて大きな亀裂を見つけてびっくり、というケースは十分想定される。もちろん、建物診断のおかげで重大な劣化を発見できる場合もあるだろう。ちなみに、診断費用の相場は1戸1万円程度だ。

　「そもそも、建てられた年代によって建物の弱点は違います。当然、修繕方法も変わってくる」。建物診断設計事業協同組合の山口実理事長はこう指摘する。

　塗装壁からタイル壁に移行したのが80年以降だ。90年前後は、給排水管が金属製から塩ビ製へがらりと変わる転換点となった。これ以降のマンションでは、給排水管の修繕間隔はずいぶん短くなっているはずだという。

■　どの工事業者に頼むかも重要

　工事内容の決定と同じくらい重要なのが、どの工事業者に頼むかだ。

　以前は、日常の管理を委託している管理会社に、大規模修繕工事も依頼するのが常識だった。ただ、管理会社はそのマンションの修繕積立金の額も何もかも把握しているため、「足元を見られるおそれがある」と敬遠される方向にある。代わって、設計監理方式と責任施行方式の2つが新たな主流となりつつある。

　設計監理方式とは、工事は施工会社に、監理は設計事務所に分けて任せる方法だ。「監」の字を使うのは、工事の内容を監督する意味だ。一方の責任施工方式は、工事業者に監理も任せるやり方。最近では「チェック機能が働く」と、設計監理方式が人気だ。建物診断から始まり、工事の仕様決定、施工会社選定の補助、工事が始まってからは週1～2回の現場巡回や施工内容のチェックを委託し、監理料は総工事費のおよそ7～10％というのが相場だ。

　ただ、「設計事務所は必ず住民を守ってくれるというのは錯覚」と、ある修繕コンサルタントは指摘する。設計士が談合の音頭をとったり、施工会社からリベートをもらっていたりする例もあると言う。大学の建築学部にマンション維持管理・修繕の専門学科はない。建築と修繕とはまったく異なる仕事だという指摘もある。「どの方式が優れているということはなく、信頼できるパートナーを選ぶことが欠かせない」(コンサルタント)。

　※大規模修繕のカラクリをはじめ、建て替えの高いハードル、管理組合の実態、タワーマンションの悲哀などマンションにまつわる、さまざまな問題を詳しく知りたい方は、週刊東洋経済2013年6月18日号「マンション時限爆弾」をぜひお読みください。

体験入居

シェアハウスよりも・・・

一見普通の、玄関があり、バス･トイレがあるワンルームのお部屋ですが、
共用部分がコミュニケーションの場となっており、
ワンルームでありながら、シェアハウスのいいとこ取りをしているマンションがあるようです。

人と人が繋がる場であることはもちろん、

・入居者専用ＳＮＳ
顔写真入りの入居者情報やブログ、イベント情報、周辺レストラン情報等をチェックできたり、運営会社とのコミュニケーションにも利用できます。
仕事が忙しくてラウンジに行けない人でもこれがあればいつでもコミュニケーションできる。

・バスツアー
朝起きて玄関を出たらバスが待っていて、そのまま飛び乗り寝てる間に郊外へ。
マリンスポーツやウィンタースポーツ、ラフティングや陶芸など様々な体験ができ、
帰りも物件着なのでバスを降りたら、シャワーを浴びて寝るもよし。
入居者と今日の出来事を振り返るもよし。 

・ウェルカムディナー
主に新規入居者を対象に、同じ趣味等の人とウェルカムディナーをセットして、コミュニティへ入るのが苦手な方のためのサポートを行っています。
また、最近ではビジネスの相手を探している等のリクエストに対して、無償でマッチングする等のサービスも始めました。
「こういう人を探してる！」などあれば是非ご相談ください。

・体験入居システム
やはり住んでみなければ分からない！でも住んでみて失敗したら。。
と不安な方のために、体験入居のシステムもご用意しています。
現在のマンションを解約する必要なく、バッグ一つで家具付のお部屋に1週間無料で体験的にご入居頂けます。
※体験入居は、必ず内覧・面談が必要です。また弊社による審査がございます

などなど、様々なサービスがあるそうで、
きっと家賃は高いのだろうなと思ったのですが、
田園調布　多摩川駅徒歩６分　71,000円～87,000円
蒲田　蓮沼駅徒歩２分　56,000円～70,000円

まぁ相場ですね。

新しい一人暮らしのスタイルですね。

賃貸でもリノベーションしたい！というニーズ、実はオーナーも前向き

「賃貸住宅を自由にカスタマイズできたらいいな」。リクルートの調査によると、そう考えたことのある賃貸希望者は全体の約9割もいます。一方で、「一定の築年数を経過した物件なら、部屋をカスタマイズしてもいい、費用も負担しても検討する」と考える賃貸オーナーも実は8割以上という結果も。

つなしま不動産はオーナーと相談しながら自由にリフォーム／リノベーションすることが可能で、予算の範囲内ならスケルトン状態にした上でイチから設計する事も！ どんな間取りにするか、設備は何にするか、室内のデザインは何風にするか、などマンションの構造上問題のない部分であれば、設計士・オーナーと直接やりとりしながら自分だけの空間を作り上げていくことができます。賃貸でここまでできる物件なんて滅多出ないと言い切ってもいいでしょう。

アメリカなどは以前からそのような傾向はあったようですが、日本の賃貸住宅市場もｼﾞﾜｼﾞﾜと追いついてきている感じですね。

自分がコーディネートした部屋であれば早期退去の確率は下がるでしょうし、入居者オーナーともにハッピーになりますね！

5月の投資用不動産、区分マンション以外の問い合わせ物件価格下落

5月の投資用不動産、区分マンション以外の問い合わせ物件価格下落

投資用1棟アパートは、新規掲載物件の表面利回りが10.61％（前月比0.04％減）
問い合わせ物件の表面利回りは12.39％（同0.06％減）と、わずかに下落した。
新規掲載物件の物件価格は6,547万円（同129万円増）と上昇したが、問い合わせ物件価格は5,282万円（同225万円減）と大幅に下落した。

投資用1棟マンションでは、新規掲載物件の表面利回りは9.64％（同0.14％増）問い合わせ物件の表面利回りは10.61％（同0.01％減）物件価格は、新規掲載物件が1億6,076万円（同170万円減）と大きく下落した。

投資用区分マンションは、新規掲載物件の表面利回りは10.53％（同0.23％減）問い合わせ物件の表面利回りは11.82％（同0.23％増）と反転上昇した。物件価格は、新規掲載物件が1,073万円（同14万円減）問い合わせ物件が964万円（同72万円増）と3カテゴリーで唯一上昇した。

常にどの相場でも流通利回りと希望利回りには２％程度の乖離があるものです。

分配金９４％減少

5月29日、MIDリート投資法人（3227）が平成25年6月期の分配金予想金額を7210円から418円に減額することを発表した。実に94.2％の大幅な分配金の減少を受けて、そもそも安定的な分配金目当てだった個人投資家に動揺が広がっている。

というニュースがありました。

原因は売却損からくるものらしいですが、
安定利回りといってもやはりペーパー金融資産は自分でコントロールすることが
できないので、このようなリスクは避けられませんね。

証拠写真を求められた場合

今日は賃貸管理部に同行して退去立会いにいきました。

写真の汚れ、見えずらいかもしれませんが明らかに　過失汚れです。

入居者が法人で、実際部屋に住んでいない担当者が鍵の引渡しに来られ、

「居住していた人間はとっくの昔に辞めた、この汚れも入居する前からあったかもしれない

入居時に綺麗だったというなら証拠写真を見せてほしい」との要望

入居時は弊社もまだ賃貸管理に携わっていなかった物件のため、証拠写真は手元にないものの、

普通に考えれば入居時に汚れがあることは考えにくいもの。

あくまで、普通に考えれば。ですが。

入居時に汚かったというならば、その証拠写真はあるのか？と、いう話です。

クリーニングで消去できるに越したことありませんが、業者を手配してみないとなんとも分かりかねる状況となります。

些細なことですが、

オーナーと入居者、どちらも無駄な出費を避けたいのは共通であり

そのバランスを法にのっとり上手くとるのが賃貸管理の仕事のひとつということですね。

築古物件推移

建替えの問題点

・区分所有者の合意が取れるか
・建築当初と比較して容積率に変化が発生していないか

などなどあります。

管理が徹底されていれば築40年程度でも問題ないと個人的には感じますが、
やはり50年、60年を過ぎてくると
そろそろ、といった感もでてくることでしょう。


古い物件に関しては管理の履歴、今後の予定、また立替までも一応視野にいれながら
比較検討する必要があります。

シェアハウスに警告

ネットカフェ大手「マンボー」（東京都新宿区）が運営する「シェアハウス」で自動火災報知設備の不備があったとして、東京消防庁が都火災予防条例違反で警告していたことが、同庁への取材でわかった。

　東京消防庁によると、問題の施設は中野区上高田３丁目にある木造２階建てで、延べ床面積約２５０平方メートルを約３平方メートルの３７室に分割し、月単位で利用させている。

　同庁が昨年７月に立ち入り検査し、床面積２００平方メートル以上の共同住宅に都条例が義務づけている自動火災報知設備が設けられていないことを確認し、翌８月に警告した。マンボー側は昨年１２月までに自動火災報知設備を整えたという。

　マンボ―は取材に「担当者がいないので対応できない」としている。

というニュースがありました。

急成長をしているシェアハウス市場。

まだまだ法の未整備が目立っております。

トラブルが発生してからの立法とはなるでしょうが、旅館業法のように常駐者が必要になるなど、現在のシェアハウスの常識が覆される可能性も否めません。

とはいえ一定の市場規模となってきているので壊滅することはないと予想され、法に合わせてその業態が変化していくことと思われます。

今後の動向に注目ですね。

飲食店物件駅別坪単価ランキング

今回は、2012年10月～2013年3月までの駅別坪単価と、2012年4月～2012年9月(以下、前期と表記)までの駅別坪単価を比較した。1位は「日比谷(3万1,963円)」、2位は「銀座一丁目(3万1,268円)」、3位は「明治神宮前(3万193円)、4位は「原宿(2万8,074円)」、5位は「銀座(2万6,801円)」だった。

この期間の特徴として、6位にランクインしている東京駅の坪単価の上昇があげられる。今回の坪単価は2万6,784円で、前期と比較し1,365円も上昇。これは2012年10月にリニューアルした東京駅や、大手町エリアの再開発が影響していると考えられる。

上位10位以内でランクダウンしたのは、3位の明治神宮前と4位の原宿の2駅。11位～20位でも、14位の日本橋(2万5,069円)以外はすべて順位は上昇している。

21位以下の駅でも見られる現象だが、私鉄沿線の主要駅の坪単価は上昇の傾向が見られる。同社不動産部門担当者によると、震災以降、都心部ではなく居住エリアで飲食をするニーズが高まり、そのニーズに答える形で、飲食店も都心部以外に出店。家賃相場もその影響で多少上昇していると考えられるという。

多角的な視点を持つこと

スカイツリーからの眺望です。

写真で見るのと、自分の眼で見るのとは受ける感触が全くことなると思われますが、

普段接しているマンションを高い位置から眺めてみる。というのも新しい意識が拡がる気がしました。

多角的に物事を観るという意味でもお勧めです。

鳩対策

鳩対策グッズがあるようです。

http://www.hatotaisaku.net/service/products.html

ネットだとコスト面や見栄えも悪くなるので
効果あればオススメかもしれませんね。

＊弊社とはなんの利害関係もありません。

＜プロパンガスのススメ＞

普段扱っている都内や神奈川の物件のほとんどは都市ガス
地方に行けばプロパンガスの物件もチラホラあるかと思います。

入居者にとっては・・・
料金が高い等悪いイメージですが、
震災後人気が出てきております。
震災時、都市ガスの通っている地域は1～2週間ガスが使えない状態でした。

一方プロパンは震災当日に点検に来てくれて
ガスが止まることはありませんでした。

また、オーナーにとってのメリットは
給湯器等の設備や、エアコン交換のサービス
プロパン屋にはリフォーム部もあり、リフォームもしてくれます。

※一般的には20年契約になり、オーナーチェンジ後に
　 新オーナーがプロパンガス業者を変更した場合
　 前オーナーが違約金を支払うことになります。

修繕積立金総額が1億円あっても買ってはいけない物件の話

アベノミクスの影響でいわゆる普通のワンルームマンションは高騰を続けております。
需要が高まれば利回りが下がるのは世の常。

「人の行く裏に道あり花の山」

どのような視点を持てば、今の時代でもパフォーマンスの高い投資が出来るのか？！


旧耐震と新耐震、よく差別化として使われる言葉ですが私は旧耐震を完全否定は致しません。マンハッタンのビルなんて１９２０年代に大量に作られたものが未だに現役です。ヨーロッパでは築100年、200年は築浅と言われております。

・築年の経過で安くなる物件、価格を維持できる物件の相違は？
・同一の建物内で賃料に差をつける術
・任意売却物件でキャピタルゲインを捻出する方法
・リノベーションの見積もりの取り方・利回りを自分で決定する方法
・築古を買うための心構え・20平米でできること、25平米でできることの違い
・給湯器の変更で賃料を1万円アップできる技
・ﾘﾌｫｰﾑ見積もりの取り方
・不人気路線物件を変身させる方法
・良い自主管理、悪い自主管理の違い
・戸数が少ないマンションのメリット
・修繕積立金総額が1億円あっても買ってはいけない物件の話
・築年の供給数から狙い目の年代物件を探す方法
・実例に基づくハイパフォーマンスを上げる方法

等々


大好評のハセガワセミナー

次回は６月８日

お申し込みはこちら

http://www.kenbiya.com/seminar/47034go

セミナー

本日は「ワンルームマンションは８年で売りなさい」セミナー
ＧＷ休み明け初！

話の中で、今後のライフプランにどう落とし込んでいくかをまず考えましょうと
話をすると、

「そんなことまで相談に乗ってくれるのですか？」と参加者からの質問


投資不動産を仲介するのが仕事ではありますが、
ただ売るだけの会社ではないつもりです。

過去累計１５００人超の方に販売させていただきましたが、

損失を出された方はゼロという自負を持っております。


ライフプランのコンサルティングという視点から、投資用不動産という道具を使って
アドバイスすることが本質と考えております。


参加者の中に、「他社で購入したけれど収支が微妙だから売却したい」というかたがおりました。

残念ながら購入金額が適正でなかったため、すぐの売却は難しい状況です。


不動産は買うタイミングが勝負です。

安い買い物ではありませんので、しっかりと皆様にも勉強してから購入してほしいと思います。

入居者の要望

本日は弊社管理物件の入居者様が来社いたしました。

お部屋の中をいくつか写真に収めており、

・キッチンシンックにヒビ割れが発生している
・壁の塗装が剥げている
・キッチンの吊るし棚の網が錆びている
・キッチンの角の塗装が剥げている
・玄関ドアが閉まるのが速すぎる
・トイレ内にカビが生えている
・バルコニーの手すりに錆びがある
・バルコニーの壁が剥げている
・エアコンの室外機を床置きではなく吊るしに変更してほしい
・給湯器だとガス代が高いので太陽光パネルに変更してほしい

との要望を伝えられました。


出来る事、出来ない事あると思われますが、

入居者サービスのためオーナーにもベストを尽くしてほしいものです。

ヤニのクロス交換はどっちの負担？！

中央区勝どき駅徒歩５分の物件

１９７０年代の築年数　

賃料は７１０００円のワンルーム　もちろん３点ユニット


３年半程度住んでいた入居者が退去

喫煙によるヤニで壁紙が黄ばんでおりました。

クリーニングでは対処が厳しい状態にあり、クロス交換はどちらの負担になるか！？

今回はオーナー６０％：入居者４０％で話が決着致しましたが、

東京ルールによりますと、

クリーニング程度で除去できるレベルであれば１００％貸主負担

張替えが必要な場合は１００％借主負担というガイドラインになっております。

賃貸借契約を締結する入居時にキチンと告知しておくことが重要ですね。

セントヒルズ一ツ橋学園

表題の物件の室内状況です。

身寄りのない入居者がお亡くなりになり３年程度放置されておりました。

高齢者社会を迎えるにあたり、このような事例は増加傾向と思われます。

原状回復の費用を見積もっている最中ですが、４～５０万程度との予想が社内で出ております。

実際の見積もり、施工が完了しましたら追ってアップ予定です。

横浜市神奈川区 入居者退去の理由

京浜東北線「新子安」駅の管理物件に退去の連絡が入りました。

まだ入居して半年程度の期間でしたので理由を尋ねると

「ビザが通らなかったから」とのこと。

入居者は中国人だったのです。

外国人専門の保証会社をつけていたので、滞納の心配はありませんでしたが

（保証会社としてもビザが通らない可能性もあるので３万円の保証金を別に用意する必要がありました、またビザを通すために賃貸借契約書を「居住用」ではなく「事業用」に変えたりと色々やりました）


結局、帰国するようです。

賃貸マーケットで確実に増えている外国人入居者

ビザの有無もチェックポイントのひとつとなりますね。


３点ユニットのバブル前物件ですが　駅からの距離がＡクラスのため

前回は空室期間５０日程度でした。

賃料６万円での募集を再開する形となります。

一刻も早い新規入居を祈ります。

東横線セミナー

昨日初公開の東横線セミナー

講師は
東横で生まれ

東横で育った男

「風間」

コンテンツは
１、なんで東横線なのか
２、エリア人口・エリア概要について
３、どのくらいの物件があるのか
４、地盤や災害リスクなど
５、取扱・成約事例などご紹介

ということでしたが、

受講してみて新しくコンテンツを盛り込んでみました

・閉鎖した工場の跡地には一体何ができるのか？
・今後の路線延長の影響はどのような影響をもたらすか？
・駅の乗降人数の読み方は？
・地場の業者は何を考えているのか？

など。

また、一般的にイメージされている東急東横線の常識は
セミナー終了後には非常識に変わっていること間違いないでしょう。

次回は５月１７日

申し込みは

http://www.kenbiya.com/seminar/4602xtu

なにごとも常識を疑うことが大切です。